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お持ちの収益物件を
次のような理由で売却を検討されているオーナー様へ
最近、賃貸アパート・マンションの売却についてのご相談や査定依頼を頂くことが増えました。
弊社で売却のお手伝いをさせていただいたオーナー様の声を聞くと、以下のような事情で売却を検討された方が多かったです。
- 利回りが良かったので買ったけれど、客付けが難しいエリアだと知ったから
- 入居状況が悪くなったが、リノベーションをするのには費用がかかるので
- 親から相続で引き継いだけど、アパート経営のような煩わしいことはしたくない
- 競合物件が増えて、マンション経営の環境が厳しくなった
- 今売れば、利益が出そうだから
今後、同じような理由でお持ちの収益物件の売却を検討される時、あなたはどんな不動産会社に任されますか？
- 物件を買った不動産業者にそのまま売却も依頼する
- 近所の不動産屋にお願いする
- ネットで大手業者を探して依頼する
- 取引銀行や税理士にお願いする
実際に、一棟収益アパート・マンションの売却した経験があるオーナー様と話していると、「紹介された」仲介会社に依頼した方が、損をしているケースも少なくありません。不動産業界で「紹介」は、裏でお金が動くのが普通なので当然なのですが・・。
また、オーナー様は気がついていない場合も多いのですが、我々仲介会社から見て「可哀そうに」と思うような無茶な条件で、売却させられている方も今まで何度も見て来ました。
こんな風に言うと、どんな不動産会社に頼めば大丈夫なの？と思われることでしょう。実は、あなたの物件をスムーズに売却し、オーナー様の利益を最大化してくれる不動産会社を探すのは、それほど難しくありません。応対した仲介会社の営業マンに、次の4つの質問をしてください。全ての質問にきっちり答えられた会社から選ぶことが、鉄則です。
売主の利益を最大化する不動産会社に行う4つの質問とは？
インターネット経由でも、知り合いの紹介でも、売却をするなら、どこかの不動産会社の担当者と会って話すことになると思います。遠方だと、電話で話すことになるかもしれません。
その時に、次の４つの質問をしてください。
これに満足に答えることが出来ないなら、売却依頼は考えた方がいいでしょう。
- 質問1
- 御社には、収益物件を探している大家業の顧客は何名（何社）いますか？
- 質問2
- 御社では、年間何棟くらい一棟収益物件の仲介（販売）をしていますか？
- 質問3
- あなたは、宅地建物取引士ですか？
- 質問4
- 依頼物件の査定は、積算評価と収益還元評価両方の視点から出してください。算出する時の計算式も合わせて教えてください
なぜ、この質問が大切かを説明します。
-
1
御社には、収益物件を探している大家業の顧客は
何名（何社）いますか？質問1 - その会社が、大家業の顧客をどれだけ抱えているか知るためです。
収益物件の売却で力のある仲介会社は、それだけの顧客数を抱えています。エリアにもよりますが、関西なら「1000名(社)以上」が一つの基準になると思います。これ以下の数値だったり、あいまいな答えしか返ってこない所には任せない方が良いでしょう。 -
2
御社では、年間何棟くらい
一棟収益物件の仲介（販売）をしていますか？質問2 
これも重要な質問です。大切なのは、あくまでも「一棟収益アパート・マンション」の取り扱い件数です。
大手仲介会社は一般の戸建てやマンション、土地など全部合わせた数字を発表している所が多いですが、「一棟収益アパート・マンション」に絞ると、実は大した件数ではない所も多いです。会社の規模にもよりけりですが、一人の営業担当者が年10棟前後以上取引している会社だと、それなりの実績があると判断しても良いと思います。-
3
あなたは、宅地建物取引士ですか？
質問3 - 収益物件は、通常の不動産に比べ高額です。小型のハイツでも数千万円、大型の賃貸マンションだと数億円から10億円を超えるものまであります。こういう商品を取り扱う担当者は、当然それ相応の専門知識を持っている必要があります。
収益不動産の営業は、不動産の知識だけではなく建築、金融、税金など幅広い専門知識が必要になってきますが、不動産取引の基礎となる知識を求められる資格が「宅地建物取引士」。世間一般で、「宅建」と呼ばれる資格です。不動産会社は、社員5名に1名以上の割合で宅建主任者がいれば良いとされています。しかし、収益物件を取り扱う担当者は少なくとも宅建くらいは持っておくべきでしょう。 -
4
依頼物件の査定は、
積算評価と収益還元評価両方の視点から出してください。
算出する時の計算式も合わせて教えてください質問4 
上の3つの質問全てを答えられる会社はあっても、この質問にきちんとした答えを出せる人はそう多くありません。
でも、この部分が一番大切です。なぜなら、収益物件の価格はその時期にどの銀行が、どういう基準で融資を行うかを把握し、それをベースに価格設定をする必要があります。これが出来ないと高過ぎて売れなかったり、反対にもっと高く売れるのにも関わらず安値で手放したりという結果になる可能性が高いのです。
査定依頼をする時は、必ず以上の質問をするようにしてください。
そして、どの質問にもきちんと答えることが出来る人 の中から、誠実で真摯に売却活動に取り組んでくれる不動産会社を選ぶことが、売却時の収益を最大化するための最大のポイントです。決して、会社の規模や、担当者の第一印象だけで決めるものではないことをご理解いただければと思います。当社は、この基準を全てクリアしている関西では数少ない不動産仲介会社です。
同業他社とは、どう違うのか？当社の特徴は、次の通りです。
当社の特徴・他社との違い
当社では収益物件に特化した不動産取引のプロが、あなたの利益最大化のお手伝いをします。
2300名以上の大家業顧客、約1450社の不動産仲介会社、
200名超の銀行融資担当者にダイレクトに情報発信
当社は、収益不動産取り扱い専門企業として約10年間、業務を行って参りました。その間、多くの大家業顧客、不動産仲介会社、銀行担当者の方々に支えられてきました。物件の売却を依頼されると、まず当社がお付き合いしてきた2300名以上の大家業の方々に情報を配信します。次に、お付き合いのある約1450社の不動産仲介会社にも情報を配信。収益不動産を取り扱っている会社がほとんどですので、当社の顧客以外の大家業の方へもスピーディーに情報が伝わります。場合によっては、銀行の融資担当者に顧客の紹介を依頼。銀行紹介の大家業のお客さまは融資が固いので、スムーズに売却が進む事が多いです。ニーズに応じた売却方法への対応が可能
他社には真似できないマーケティング活動の実施
当社の顧客や既存ネットワークで売却ができなかったり、思うような価格が出なかった場合でもご安心ください。当社が他社と違うのは、不動産業を始める前はマーケティングの専門会社で、その分野の著書も多数出版しております。インターネットなどを駆使して、新規の大家さんを発掘することもできます。多くの大家さんが利用する、収益物件の主要ポータルサイト・健美屋 ・不動産投資連合隊
・HOMES不動産投資
などに、適切に広告を出稿し、顧客開拓に注力します。
また、場合によってはチラシ、ダイレクトメール、新聞広告などのメディアも活用して大家さんの開拓に注力します。
住居系の一棟収益物件専門仲介会社です
書籍化された売却ノウハウ
当社の売却ノウハウは、書籍化されています。「収益用アパート・マンション物件を相場より高く売る方法」という本で、全国主要書店やアマゾンなどのオンライン書店で発売されています。収益物件の売却を検討されている方は、よろしければ、是非ご一読ください。ほんの少し手間をかけるだけで、売却価格が数百万円から時には1000万円以上変わってくる可能性があるからです。定評のある評価の出し方
当社は、関西を中心に多くの金融機関の物件査定の計算式を入手しています。そのため、どの銀行がどのくらいの評価を出してくるか？というところから逆算して、査定価格を出すところに特徴があります。当社で売却を行うと、「お客さんがついたけど、銀行評価が出ずに融資NGになった」という事はありません。
2300名以上の大家業顧客、約1450名の取引先ネットワーク、
マーケティング手法を駆使して売却をお手伝いします。
-
1
物件資料をご準備ください
資料の準備 
最初に、簡易査定をお出しします。そのために必要な資料は次の通りです。
・謄本コピー（地番を教えていただければ、こちらで取得します）
・住居表示（物件の所在地を教えてください）
・家賃表(レントロール。管理会社からの入金明細書コピーでも大丈夫です）
・固定資産税納税通知書のコピー(毎年5月頃に所有者に届く書類です）-
2
簡易査定を行います
簡易査定 - 当社から、簡易査定の金額をお伝えします。
この金額を基準に、ご希望の売却金額、金融機関の抹消金額などを考慮し、いくらで売り出すかを協議させていただきます。 -
3
物件の現地調査を行います。
現地調査 
物件の現地調査を行います。
物件の現況、修繕の要否、近隣の賃貸相場の動向などを調査して、最終的な媒介金額を決定します。-
4
オーナー様と当社との間で「媒介契約」を締結します。
媒介契約の締結 - 媒介契約には、「専属専任」「専任」「一般」の3種類があります。物件の特性や価格によって、どの方法が最もオーナー様の利益を最大化できるかが変わって来ます。その違いについては、ご依頼をいただくときに当社の営業担当者から詳しく説明させていただきます。
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5
大家業顧客へのアプローチ
販売活動 - もし、大家業顧客からの反響がない場合は、約1450社の取引先ネットワークをはじめ、マーケティング手法を駆使し、売却を実現させるべく全力を尽くします。当社のネットワークを活用すれば、対象物件の見込み客の大半に最短の時間でアプローチが可能です。
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6
契約に向けて
商談 - 見込み客が現れたら、現地案内や融資のアレンジなど、契約に向けて最善を尽くします。特に銀行融資のアレンジは、当社が最も得意とするところなので、融資アレンジのスキルを駆使して成約率の向上に努めます。
-
7
契約書類作成
契約の準備 
融資の承認が取れ、価格などの条件が折り合えば、契約の準備を行います。不動産取引に精通した宅建主任者が、物件はもちろん、法務局、市役所などの役所でも入念な調査を実施し、後々トラブルにならないように最善の注意を払って契約書や重要事項説明書の作成を行います。この時に、賃貸借契約書の原本確認や、設計図書や建築確認申請書類などオーナー様がお持ちの書類も精査させていただくので、ご協力をお願いします。-
8
売買契約完了
契約 
契約書類が出来れば、重要事項をきっちりと説明し、その後手付け契約を行います。一連の書類に売却オーナー様、購入オーナー様の双方が記名・捺印し、手付け金の授受を行えば売買契約は完了します。-
9
引渡し準備
引渡し準備 - 銀行との取引段取りの決定、水道・電気・ガスなどの名義変更手続き、場合によっては管理会社の変更手続きなどを行います。ほとんどの作業は、当社で代行できますのでご安心ください。オーナー様の仕事は、借入銀行への抹消手続きと司法書士との打ち合わせがございます。手続きの方法などはその都度、当社担当よりご説明させていただきます。
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10
登記手続きを行えば取引は完了
取引完了 
引渡当日、銀行にて代金の授受と所有権の移転を行います。売買代金の入金が確認され、書類の引渡後に司法書士が法務局へ行き、登記手続きを行えば取引は完了です。-
11
確定申告などについて
納税など - 売却後に、確定申告などの納税が必要な場合があります。どのくらいの税金が掛かるのかは、顧問税理士にお問い合わせください。身近に税理士がいない場合は、当社でのご紹介も可能です。
売却にかかる費用について
不動産取引は、完全成果報酬です。査定や商談を行っている段階では、費用は発生しません。しかし、場合によっては、より高く売却するために、空室の客付けやリフォームなどの提案を行う事があります。ただ、手を入れて高く売るべきか、現況のまま売却するのか、どちらにメリットがあるのかはケース・バイ・ケースです。当社担当者とご相談いただき、慎重にご判断ください。
契約がまとまり、引渡の時に
●仲介手数料
●司法書士費用
が発生します。仲介手数料は、国土交通大臣によって定められた金額（物件本体価格の3％＋6万円＋消費税）です。司法書士費用は、数万円程度で済むケースが多いです。
売却にかかる費用は以上ですが、売却金額によっては売却後に税金が発生する事もあります。税額は、個人か法人か、簿価がいくらかによって変わってきますので、詳細は顧問税理士にご相談ください。
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