TOP満室経営のツボvol.81

関西の大家業をもっと楽しくする

ヒント集

vol.81

2018.03.05

チームで闘う。収益物件のチームって?

冬季オリンピック、いろいろありましたが、メダルラッシュでしたね。
チームパシュートや、カー娘など、今回は「チームで闘う」という日本らしさが光ったように思います。さて収益物件のオーナーにとっても「チーム」ってなんでしょう?

写真はイメージです

チームで勝つ

 チームパシュートでは、ひとりひとりの記録では負けていても、チームでぴったり揃って風よけなどで工夫しての金メダル。すごかったですね。陸上のリレーの時も、個々人のタイムでは負けていてもメダルに到達する努力って素晴らしいものです。
 控え選手が準決勝でつないだりとか、素晴らしい世界でした。
 そしてカー娘。「そだねー」はもう流行語大賞決定の勢いですが、ほかのチームからやってきた藤澤の判断を、別のチームからやってきた吉田姉(唯一の前回オリンピックの経験者)が「そだねー」と合意する。チームが出来て4年とか、吉田姉妹が実は前回は敵味方だったとか、もー、もろもろあっての「そだねー」というチーム。やっばり、すごいですよね。

収益物件の「チーム」って?

 では収益物件も、「ひとりでは勝てないけど」「チームの力で」って考えると、それはどうなんでしょう?
 まずは、売買仲介のパートナー。売り買いを信じて行うわけですから、大切なパートナーです。ところが、よからぬブローカーみたいな方もいらっしゃいますよね。「売り逃げ」を意図していたり。高額な取引だからこそ、物件の表面利回りだけでなく、仲介する人の人格とか品格とかを確かめないと。本当は、売る相手だって、今回の売買のパートナー。そこがブラックボックスにならないようにしないといけませんよね。

金融機関は敵なの?味方なの?

 難しい問題ですよね。「晴れの日に傘を差しだし、雨の日に傘を奪う」などと例えられますが、本来は「この事業が成功する」と信じて、事業ローンを融資するはずです。
 どうも不動産に限っては「担保があるか」「サブリースが付くか」という点が注目されがちですが、じゃあ、工場に最新設備を導入するのに「担保」と「サブリース」というかと、担保はとるけど、サブリースなんかしませんよね。そり設備でなるほど売上・利益が上がるかどうかをちゃんと考えて、融資するのがあるべき姿だと思います。
 本来金融機関だって、破たんをしてほしいわけではありませんから、賃貸経営そのものの見通しをしっかり「チームの一員として」見極めてもらいたいものですよね。

管理会社と仲介会社

 いざ、スタートしたら、管理会社と仲介会社は重要です。とにかく、入居は重要なビジネス要件ですし、建物管理は資産価値の維持に重要です。
 「管理会社にはあったこともない」「仲介会社は知らないんだよね」という収益物件オーナーによく会いますが、私はどうかと思います。入居率が改善されなければ、変更も辞さない。一方で、高い稼働を誇っているのなら、ちゃんと誉めて、多少の修繕などは言い値でやってあげても私はいいと思います。ここは、パートナーシップが大切だと思うのです。

「待って待って」と言えますか?

 チームパシュートの予選で、スタートがずれ、「待って待って」と後ろから声がかかり、三人がそろいました。
 あれを「失敗」という評価に、メダリストが、「あれがあったからこそ良かった」と言っています。
 そうなんです。先頭を走る選手は後ろ側を見ることはまずありません。後方から、状況を伝え、時には「待て」と言える。
 収益物件ではどうでしょう。「畳のままじゃ決まらない」「じゃあフローリングだ。間接照明にアクセントクロスだ」と先頭を走るオーナーは暴走します。私は、コンサルタントとして横で見ていると「すいません。それは過剰投資ではありませんか?」というときがありますが、なかなか止まりません。「いや、このほうがカッコイイ(と私が思う)」と止まれない。そして、フローリングに過度なインテリアの内装の物件が出来上がったけれども決まらない。押入れはクローゼットになっていなくて、トンチンカンな物件になってしまっていた・・・なんてことになりかねません。

いつでも「待って」と
立ち止まれる

 物件購入時など、特に、一番手になかなかなれず、事業ローンもシビアになってきているのか、ほしい物件が手に入らない。どうしても手に入れられないと、どんどん悪い条件のものにも手を出してしまう事があります。
 「今の金利で、利益の出ている今年にもう一部屋区分所有を買いたい」というオーナーなどは、「上野さん、これはいい物件でしょ」と納得したくて意見を聞いてきます。
 こんなとき、「やっぱり買わない」という選択肢をなかなか選べないものです。でも、ご本人が「ちょっと待てよ」と冷静に考えるべきです。20年30年付き合うかもしれない物件。そして、売買価格は明日にもどうなるかわからないのが、相場というもの。
 本人が「いつでも止まれる」という冷静さを持ち、売買仲介・管理・賃貸仲介・金融機関が「チーム」として、見事に連携してこそ、「ひとりでは勝てない勝負」に勝つのです。
 独り相撲をしてしまわないよう。チームワークを心がけましょう。