TOP満室経営のツボ相続vol.40

関西の大家業をもっと楽しくする

ヒント集

vol.40

2016.06.24

「入居者の質」も資産価値。

前回は、ローン利息分から元金返済に代わって行く事で、経年では税引き後利益が悪化し、損益分岐点や耐えられる空室率や賃料下げ幅が変わって行く事を解説しました。
今回は、そうした「算数」とは別の部分。入居者の質によって、収益が変わって行くことを解説します。

写真はイメージです

隣人が問題入居者で埋まらない

先日相談を受けた物件は区分所有の収益物件でした。サブリース契約もしていなかった物件で、長期空室。オーナーはずっとローンを払い続けている物件で、相談を受けました。
 困ったのは、その空室理由。近隣に問題入居者がいるのです。やっと入居者が決まったと安心すると、短期で退出。なぜかと問い合わせると、隣の入居者からの苦情がすごいのです。
 「夜中にうるさい」「挨拶がない」「私の悪口を言っている」などクレーム三昧。ちょっと音を立てると「うるさいぞー」と壁を叩いてくる。廊下でにらむ。犯人は特定されてはいないものの、バルコニーからペットボトルが落ちてきた事も。これでは安定した入居者が確保できないというわけです。

「やっかいな人」が住み心地を下げる

空室が増える昨今、賃料を下げてなんとか入れようとする事は企業努力ともいえます。しかし、そうして何年かすると、すっかり入居者の層が変わって行きます。物件も経年劣化しますが、入居者は歳をとるだけでなく、入れ替わるたびに、どうもおかしな人ややっかいな人が増えてくる。ますます物件の人気が落ちて、空室率が上がり、賃料が下がるという悪循環です。
 立地や利便性は経年では変わりませんが、建物の魅力は年々落ちてきます。こうした建物価値だけでなく、「住み心地」のようなものも、次第に入居者の質の低下とともに悪化していないでしょうか?
 近隣と揉める。廊下やエントランスでくわえタバコ。ルールは守らない。ゴミ置き場や自転車置き場を汚くする。ますます入居者か集まらない。

「入居審査」は大家としてのラストチャンス

新規入居希望者の申し込みが入ったら、大家たるもの、「本当にこの人を入れてもいいのか」と入居審査を行なう権利があります。昨今は、大家面接などはあまりないと思いますが、書面だけでも十分参考になります。
 なんという会社に勤めているのか。その会社を社名と住所で検索してみる。入居者名での検索も有効です。その物件というコミュニティを、どういう人々が住む世界にして行くのかを、オーナーとしてビジョンを持つ事も大切ではないでしょうか?
 現在の借地借家法では、ここがラストチャンスです。冒頭の事例でも、問題入居者の退去を促す事は、とても難易度が高く、結局、売る事にしました。それでも重説事項という認識で、簡単には売れませんでした。入口でしっかり管理しないと、困るのは物件オーナーなのです。

メンタルリスクも増えている

企業では、メンタルヘルスの疾患での休職者が増えています。現代はストレスフルであり、もしかしたら、人間は精神的に弱くなっているのかもしれません。
 とすれば、入居者がそうした疾患になる確率もあがっているといえます。いくら入口で防いでも、入居後に近隣迷惑をかける人に変貌する事はあるでしょう。また、そうした疾患を理由に退去をさせる事は、差別につながる恐れもあり、被害を立証する等住み心地を維持する難易度は上がっています。
 だからこそ、トラブル対応はプロの管理会社に任せ、しっかりと履歴管理をさせ、オーナーとして「住み心地」がどう変化して行くかにも関心を持つべきだと思います。

騒音クレームでの殺傷事件

本当に悲しい事件ですが、相次いで騒音クレームでの殺傷事件が起きました。これも、日頃の管理で何とか回避できなかったかと残念です。物件価値はもちろん下がり、入居率は悪化し、資産価値は凋落しました。
 こうした事態を見てもクレーム対応の難易度は上がっており、自主管理では困難な時代になっているともいえます。
 「共同住宅なんだから多少の音は仕方ない」「クレームも入っていますので気を付けて暮らしてください」「気を付けて暮らすよう指導しましたので、ご容赦ください」・・・このような表層的な対応では、避けられない事件も起きているのが現状なのです。
 だとすれば、大切な資産の資産価値は、建物・設備だけでなく、入居者の質も大切だという認識が必要です。そうした意識を仲介不動産会社にも強く伝え、安易におかしな人を入れないよう指導すべきでしょう。管理料を払い、毎月の家賃の収納代行をさせるのも、「入れたらもう知らんぷり」にさせないある種の保険ともいえます。

住み心地の良い建物に

区分所有での投資の場合は、だからこそ、周囲にどんな人が住んでいるのか、どんな管理なのかを気にします。他の住戸のオーナーは自分ではないのですから、全体の管理を知るべきでしょう。そして、いつでも売れるように考えておくべきだと思います。
 一方、棟単位での収益物件では、その棟という街づくりに参加するといった視点が必要です。空室が気になるあまり賃料を下げ、廊下やエントランスをうろつく入居者が、あっという間に様変わりする前に、どんな住まいにしていくのか。特に女性は敏感で、数年で入れ替わってしまいます。
 流行りの民泊も同義です。短期的に稼ぐ事は成功しても、その物件の中を行き交う人々の住み心地はどうでしょう? エントランスや廊下はどんな風景になっていますか。
 投資家であり、かつ、街づくりの名士でもある自分が、どんなグランドデザインを志すのか。収益計算という算数と共に、こうした面もゆっくり考えながら、考えて行きましょう。