TOP満室経営のツボvol.25

関西の大家業をもっと楽しくする

ヒント集

vol.25

2015.11.10

「管理会社を変えたらいいのかしら?」
大家さんも付き合う会社を選ぶ時代

先日、とあるオーナーセミナーで同席したオーナーの女性から「上野さん、私の物件はもう半分も空いているんですよ」と声をかけられました。
「それは大変ですね」と私。すると「管理会社を変えたらいいのでしょうか?」との質問をいただきました。
今回は、管理会社の選び方についてお話しします。

写真はイメージです

世帯数減少・供給過剰・民法改正・民泊・IT重説・・・。
次々と変化がやってくる

このコーナーで連載させていただいていますように、我が国の人口は減り、これから世帯数も減少します。にもかかわらず、改正された相続税の対策としても新築物件が、まだまだ建設されています。民法の改正審議は進んでおり、連帯保証人の署名がもらいにくくなり、原状回復については国交省のガイドラインが明記されることとなります。民泊といった新しい流れが起こるかと思えば、これまで対面だった重要事項説明が、インターネットで一部解禁になる(IT重説といいます)。社会情勢は激変します。
 供給の逆転に対して、どう空室対策をするのか。連帯保証人のかわりに、家賃保証会社をどう活用するのか。そして民泊やIT重説にこれからどう対応して行くのか。まさに賃貸管理会社の提案力は進化が求められています。

昔ながらの考え方では
通用しなくなっています

こうした変化に対応しようと日々学習をしている不動産会社がいらっしゃいます。公益社団法人日本賃貸管理協会のように、業界団体として様々な変化に対応しようと、勉強会を開いている会社は、いざというときに頼りになります。清陽通商さんでは、呉越同舟で不動産会社さん達を募って、外部講師を招いて研究会を開催しています。とても素晴らしい事だと思います。
 その一方で、こうした社会情勢の変化に疎く、今までのやり方で対応している賃貸仲介業者や管理会社も存在します。時代から取り残された不動産会社とだけコミュニケーションしていると、不動産オーナーも情報が古くなり、時代に遅れてしまうのです。

原状回復は「特約」が有効

たとえば、現在議論されている民法改正は、既に運用されている国交省の「原状回復におけるガイドライン」にのっとっています。このガイドラインすら知らない不動産会社もいらっしゃいますし、守っていない方もいるでしょう。
 しかしガイドラインでは、自然損耗分については、原状回復には含めないと明記されています。わかりやすくいうと、10年もたった壁紙に落書きがあろうとなかろうと、そもそもその残存価値は1円分しかないので、請求できないということです。
 とはいえ、本件は「特約」が有効です。きちんと「特約」として明記し契約をすれば、落書き分のクロスの張り替え代の請求をする事が可能です。となるとこの「特約」の書き方を知らない不動産会社では頼りにならないのです。

家賃を下げて入れるだけの
不動産会社にも注意

空室対策もどんどん進化しています。相場の賃料は下がりつつあります。しかし、下げて入れるだけなら、だれでもできます。いかに相場賃料で、近隣の物件よりも競争力をあげていくか。これまでの連載で述べましたように、価格を下げるだけの闘い方では消耗戦になってしまいます。
 こうした際の、空室対策のノウハウもどんどん進化しています。その知恵がある会社をパートナーとする方が、たよりになるのは間違いありません。

あなたのマイナンバーを
安心して渡せる会社は?

マイナンバー制度がスタートします。とても大切なマイナンバーを不動産会社に渡すというケースも出てきます。そのとき、その会社のセキュリティは大丈夫でしょうか? 技術だけでなく、人としての信頼感はどうでしょうか?
 皆さんの物件は、今、入居者から「よりよい物件が選ばれる」時代になっています。同じように、今、皆さんも、付き合う不動産会社を選ぶ時代がやってきたともいえるでしょう。