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TOP満室経営のツボvol.22

関西の大家業をもっと楽しくする

ヒント集

vol.22

2015.09.15

ファミリー物件っていうけれど・・・。
どんなファミリーが暮らす物件ですか?

前回は単身物件のターゲット設定について論じさせていただきました。そこで今回はファミリー物件のターゲット設定です。
あなたの物件には、どんなファミリーが住みますか?

写真はイメージです

家族構成と子供の数を考える

「あなたの物件には、どんなファミリーが住みますか?」と聞くと、「2DKだからカップル」「3LDKだから子供あり」こんな答えが普通に返ってきます。当然です。部屋数は子供の数と相関性が高いものです。
 では、そうした前提で、あなたの物件は設計されているでしょうか?
 たとえば、カップルを前提とするならば、「隣家に話し声が聞こえる」ような物件は落ち着きません。愛する男女がせっかく暮らす物件です。気兼ねなく愛を語り合える防音対策は十分でしょうか?

実際に大家さん夫婦で宿泊してみる

入れても入れても、退去が続く2DK物件がありました。入居者は圧倒的にカップルが多い物件です。そこで、大家さんに夫婦で布団を持っていて、一晩宿泊していただきました。
 すると、隣家の家事の音がうるさい。テレビの音まで聞こえる。これじゃあ安心してぐっすり寝れない。若いカップルさんにはかわいそうだ。なるほど、退去が多いのも理由がわかる。そんなことがあります。壁に防音材を入れ、配管周りを見直し、カーテンを厚めのものに変更しました。
 これまでは「苦情があるので静かに」と貼り紙をしていた物件が、少し静かになりました。こうした工夫は退去を減らし、空室を減らす事になります。思い切って窓を二重サッシにして行く事も検討し始めました。

子供のいる家庭は上下の防音

一方、3LDK物件などは、子供がいるケースが大半です。すると気になるのは、子供の足音。上の階の子供がドタバタ走るので下の階が怒る。こんなケースです。
 だとすれば、防音対策は、横よりも床。防音材を床に入れたり、クッション材を入れたりする事は有効でしょう。しかし工事をすべきは、子供のいる上の階。足音がうるさいと空室になっているのは下の階というケースもあります。
 そんな時は、防音マットを敷くなどの対策も有効です。

そもそも子供のいる家庭を
上の階に入れないという手も

一階は子供ありの家庭、二階は子供のいない家庭という入居促進をすると、逆のケースよりも退去やクレームは減ります。ターゲットを考えるとこんな配慮も可能なのです。
 そうすると、実は、子供のいない夫婦は旦那様が帰るまでは、単身女性と同じですから、そもそも一階は侵入リスクがネックになり、決まりにくいのです。一方、子供ありの家庭では、一階は「庭で子供が遊べる」とメリットになる可能性もあります。

住む人の事を考えると、まだまだできる対策はあります。手を打つ大家さんと放置する大家さんでは、入居率や賃料に差が出て、結局収益に差が出ます。入居者の性別や家族構成をもっと深く考えると、収益改善につながるアイデアがでるのではないでしょうか?

参考資料PDF:平成26年度住宅市場動向調査報告書