TOP満室経営のツボvol.2

関西の大家業をもっと楽しくする

ヒント集

vol.2

2014.11.19

「室外機がうるさーい」という
クレームに隠された真実

ある日、管理会社の電話が鳴りました。「隣の部屋の室外機の音がうるさくて眠れない」とのこと。うーん、なんだか、変な人だな。クレーマーかな。困ったな・・・という話でした。実は・・・

写真はイメージです

神経質なクレーマーにも耳を貸す

 昨今は、毎年空室が増えています。一方で、入居者はクレーマー化して、あれこれとんでもない事を言ってきます。日々、対応していると「洗濯機が壊れた」「となりの人の目つきが嫌だ」「網戸が壊れた(壊したんでしょ)」などひとつひとつ付き合っていたらきりが無い。
今回は「室外機がうるさくて眠れない」という苦情。「うーん、室外機なんてどこにでもあるし、この人が不眠症なんじゃないか」。最初はクレームを受けた管理会社の担当者もそんなふうに考えていました。

室外機は、安いものほど劣化が激しく、実はうるさい

 しかし、現地に行ってみると・・・確かにうるさいのです。かなりガタガタいっている。日中でこの状態であれば、本当に深夜眠れないのかもしれない。「壊れているのかな?」「なかに動物でも挟まっているのかな?」と設備会社を呼ぶと「あー、この機種はこんなもんですよ。海外製の安いものは、特に室外機が高温多湿の日本に対応できていないんですよ」とのこと。
昨今は、「エアコン付き」でないとなかなか物件は決まらない。大家さんは、仕方なく「一番安い見積」のエアコンをつけ、あれから5年。室外機がガタガタいいだしたのです。

室外機にカバーをする

さて、このまま放置すれば、次第に退去が増えて行き、物件の資産価値は低下します。とはいえ、全戸エアコンを買い買えるというわけにもいきません。困った。
 そこで、「室外機にカバーをつける」ということを思いつきました。ネットで検索すると、沢山の「室外機カバー」が出てきます。つまり「すでにニーズはあった」のです。物件の外回りもオシャレになり、見た目もすっきりしました。

二重サッシで防音に

 実際には、このカバーではそんなに防音効果はありません。雨風による劣化を防ぐ、という意味合いが大きく、クレームを入れた人の部屋では、解消できないことがわかりました。
 そこで、二重サッシにして防音対策をする事を提案しました。なんでそこまでやるのか。空室にしたくないからなのです。このまま、「夜中、室外機がうるさい部屋」は、クレームを入れた本人の退去に至るかもしれません。新しい入居者の獲得の為には、さらに広告や仲介料も必要となります。その経費を大家さんの立場で考えると、広告にお金を使ってしまうより、「住み心地の改善」に投資をしたほうが資産価値を高めるのです。
クレームの先に、顧客のニーズや退去の理由や不快な状況の原因が潜んでいます。世の中は人口減少で、これからは入居者の取り合いの時代となります。
 「貸してやる」から「借りていただく」への発想の転換が満室経営への決め手となるかもしれません。