関西の大家業をもっと楽しくする

ヒント集

vol.16

2015.06.17

手持ち物件の「総選挙」。
あなたのセンターは、どの物件?

人気アイドルグループでは、「総選挙」があり、ファン投票で順位と、センターが決まるそうです。グループ全体の売れ行きは、CD枚数やコンサート収益等でわかりますが、確かに、構成するメンバーひとりひとりの成長や支持は、これまでのアイドルグループでは把握や数値化はしてこなかったかもしれません。
不動産経営も「全体での収支」だけでなく、「ひとつひとつの物件・住戸での収支」を見ながら投資分散のポートフォリオを組む必要があります。みなさんの物件の総選挙をしてみましょう。

写真はイメージです

収益を支える「センター」の入れ替わりは?

アイドルの旬は短く、その中で一位のメンバーが勤める「センター」という役目の人は、毎年のように変わっています。プロ野球でもエースや四番がどんどん入れ替わる時代。あなたの物件はいかがでしょう?
 収益物件の中心となっている物件をアイドルの総選挙になぞらえて、センター物件と位置付けましょう。ここ何年も、収益の柱となっている物件に変わりがないという大家さんは多いのではないでしょうか?
 実は、アイドルしかり、プロ野球のエースしかり、歳と共にセンターは入れ替わります。そのポイントは「歳」。そう、物件も年々、歳を取るのです。
 10年20年、収益の代表物件が変わらないということは、投資の柱となっている物件がそれだけ築古となり、物件力を落としたという事にほかなりません。

将来のエースを育てて行く

つまり、収益物件をアイドル総選挙になぞらえると、ずっとセンターが変わらないままでは、収益物件の老朽化に伴い競争力は落ちます。世帯数減少の流れの中で、そのままでは、子孫に託すには心もとない物件ラインナップということになります。
 そこで、センターがしっかりしているうちに、いきのいい若手、つまり将来楽しみな築浅物件や住戸を確保しておく事をおススメします。いずれは、その物件がセンターをはれるといいのですが、最初は投資がかさみます。
 ローンの払い終わったベテラン物件が収益の柱となっている大家さんは沢山います。しかし、そこに甘んじていると、物件の老朽化が進み、ある日突然、収益バランスが悪くなってしまうのです。

個性の違うメンバー構成を

AKBにせよ、ジャニーズにせよ、その構成メンバーは個性的です。実はグループにしているのは、ひとりの個性でぐいぐいと引っ張るよりも、異質な個性のぶつかりあいで、グループの魅力を維持しているとも言えます。SMAPや嵐は、そのメンバーの個性の強さを際立たせている象徴でしょう。
 物件も同様です。すべての物件が同じような個性の物件ばかりですと、同じリスクを抱えしまいます。全ての物件が同じ場所に集中していると、大学の移転や企業・工場の撤退などの外部要因で大きな空室リスクを抱えます。あるいは、すべて単身物件ばかりを所有しているケースで、そのエリアの単身世帯数が長期低減傾向に陥ったり、魅力的な新築単身物件が急増したりすると、やはり投資全体が空室リスクを抱えます。全物件を同じハウスメーカーでサブリースにしているケースも同様で、その企業が賃料ダウン交渉に事業戦略の舵を切ると、あの物件もこの物件も賃料ダウンでサブリース収益ダウンを招きます。
 個性の違う棟や住戸を組み合わせて所有するほうが経営リスクは少ないのです。偏っている大家さんは、一度、収益性の悪い物件を売り、別の個性の物件を購入するのはいかがでしょう?まさに「メンバーの卒業と入れ換え」ですね。

ベテラン物件を見直す

総選挙では、「若手なんかに負けてたまるか」と、ベテラン物件も、その魅力を磨く機会でもあります。
 築古物件は、「古い」という事だけでなく、「バストイレ一緒」「たたみ」「洗濯機置き場が野外」「リビングが狭い」「コンロの数が少ない」「収納が少ない」等、物件スペックとしても築浅物件に劣位です。一方で、賃料が安く入居確保が容易という利点もあります。銀行ローンが終わっていると、「なんにもしなくても利益が出るから、あまり手をかけずに、ここは回しておけばいいや」という戦略もあるのではないでしょうか?
 結果的に賃料は長期ダウンし、入居者の質が下がり、手をかけなくなっているかもしれません。
 この機会に一度、ベテラン物件も見直してみるのはいかがでしよう。大切な収益の柱となっているベテラン物件が、いつのまにかロートル物件となって、クレームが多く滞納者の多いお困り物件となっているかもしれません。
 若手、つまり築浅物件の魅力と比較して、ここで一度投資をして磨き直し、物件の質を上げておくのも手かもしれません。

健全な物件の入れ替えを

アイドルグループでは最近は「卒業します」等と、次々とメンバーが入れ替わります。その事が実はグループ全体の活性化を促し、人気を維持できているともいえます。特に女性アイドルユニットを見ると、卒業してメンバーし卒業を機会に全く別の分野で活躍しています。
 収益物件も入れ換えは大切です。なかなか収益率があがらない物件は、「卒業」も考えましょう。売るなら今は最適なタイミングです。時にはそうして売った物件が、大規模リフォームや、サ高住、あるいはシェアハウスや用途変更等、見事な変身を遂げる事もあるかもしれません。その時は「あの時、卒業させてよかった。自分の得意分野ではないから、あのまま自分が持ち続けるよりも成長したかもしれない。地域の為に、活躍してくれよ」と、前向きに考えてはいかがでしょう?
 手持ち物件のポートフォリオを見直し、必要であれば修繕やリフォーム、あるいは売り買いをする事で、常にベストな収益物件の構成にしていきましょう。やはり年に一度は、総選挙が必要なのかもしれませんね。