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ヒント集

vol.110

2019.05.27

満室物件に投資する。

さて、今回は、満室物件の空室対策です。
え? 「満室にわざわざ投資するわけがないだろう」という声が聞こえてきそうです。
ちょっとそんな視点の変更です。

写真はイメージです

満室物件は来年も満室ですか?

 繁忙期を乗り越え、満室になりほっとしている収益物件オーナーの皆さん。各部屋の状況はいかがでしょう? 学生ならば、今年度卒業する方はどのくらいいますか? 社会人なら、例年、何年ぐらいで退去される傾向がありますか? 物件の場所や状況にもよりますが、次のオンシーズンの入れ替わりの予測をしておきましょう。

無理に獲得した入居者と、
安定的な長期入居者

 そして、入居者の属性はどうでしょう。実は、空室に困って家賃を下げて、設備強化をしてフリーレントまでつけた入居者と、ずーっと長い間住んでくれている入居者の数はどんな割合になっていますか? 実は、前者は家賃が安く、後者の家賃が高いという物件が大半です。
 すると、長期入居者が今年度末に退去になり、新規募集をすると、収入が減り、支出が増えることになります。

長期入居者の部屋も、
今、設備強化する作戦

 そう考えると、高い賃料を払ってくれている古くからの入居者を大切にして、出来れば退去せずに長く住んでいただきたい。かつてのように、どんどん入れ替わる事が前提の時代ではありません。
 とすれば、入居中の物件もエアコンやインターフォンなどの設備強化であれば、いっその事、入居中の物件も強化してしまいませんか?
 物件をよくすることで、入居者も喜びます。

消費税アップ前に
設備強化投資

 そして、10月には消費税が上がることが予定されています。もちろん政局次第ではありますが、どうせ上がるなら、上がる前に投資をしたほうがお得です。
 あるいはインターネット無料への転換などは、増税前に工事を行い、共益費のアップを狙うという手もあります。増税があり設備強化もされれば、更新時に共益費のアップを交渉してもらうという手もあるかもしれません。

来年の募集力をあげておく

 また、エントランス・ゴミ置き場・廊下・エレベーターなど、共用部の魅力アップも、増税前に間に合うならば是非とも検討をしましょう。満室物件であっても、例えば宅配ボックスの設置などで、競争力をつけておけば、来年の募集も有利です。
 空室が出てから、あわてて対策しても工事のタイミングが合わないという事もあります。満室物件の5月というこのタイミングで未来を見据えて、投資も検討しましょう。