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関西の大家業をもっと楽しくする

ヒント集

プリンシプル住まい総研 上野所長の「満室経営のツボ」

上野 典行

上野 典行（うえの・のりゆき）
慶應義塾大学法学部政治学科卒業後、リクルート入社。大学生の採用サイトであるリクルートナビを開発後、住宅情報タウンズ・住宅情報マンションズ編集長を歴任。現スーモも含めた商品・事業開発責任者に従事。2008年より賃貸営業部長となり2011年12月同社を退職し、プリンシプル・コンサルティング・グループにて、2012年1月より現職。All Aboutガイド「賃貸」「土地活用」。全国で、講演・執筆・企業コンサルティングを行っている。

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vol.102

2019.01.23

収益物件オーナーの学びの機会は？
変化に対応する為に必要な旅

全国で、講演をしていると「今日は、実は四国から大阪に聞きに来ました」「仙台に物件を持っているのですが、観光がてら山形のセミナーを聞きに来ました」と言われる大家さんと出会うことがあります。
今回は、収益物件オーナーが「いったいどこまでいって、勉強すべきか」について、論じます。

写真はイメージです

地元の常識は、
別の地元の非常識

　全国で講演をしていると、セミナー終了後に、遠方から聞きに来た、という大家さんにお会いする事があります。とても勉強熱心で、満室経営。様々な新しいチャレンジもしているこうした大家さんは、入居率も高く、積極的です。
　「うちの地元では、これが当たり前」という地域ならではの常識があります。例えば、「インターネット無料なんてこのあたりにはないし、温水洗浄便座も少ない」「鍵交換なんか、わりとしないで済ませている」「借りたものを返すときには、きれいにして返すもの。国交省にガイドラインなんか、この街では関係ない」「敷金・礼金は2・2がここでは常識」「ここらでは、この間取りでLDKと呼ぶのさ」「京間というのがあってね」と、各地で賃貸業界の「当たり前」が違うものです。
　しかし、それはちょっと離れたほかの地域では、非常識。広域異動の入居希望者には全く通用しないこともあります。

世の中の変化に
取り残されない

　ネット無料やスマートスピーカーのIoT対応、防犯カメラの設置などでは「周りがやってから」という判断をされる人が多いと思います。しかし、実は「周囲がやってから」では「差別化」が出来ません。
　みんながバストイレ別にしてからバストイレ別にしたオーナーは、既に9割の物件がバストイレ別という今日、満室にはなりません。「やっと普通になる」からです。「周囲がやっていない」からこそ、差別化となるのですが、過剰投資にならないかと不安も募ります。
　そこで、遠方のセミナーや大家の会などに出向いて、今、どんな変化が起こっているのかを学ぶ努力は大切です。業界新聞などでも学習は可能ですが、実際に生の声を聴く事は有益です。

旅をして、講演や勉強会にも出る

　お勧めしたいのは、家族での旅行です。観光もしっかりして、温泉なども満喫しつつ、セミナーや講演や勉強会にも顔を出す。
　地元にだけいても、最新の情報は入ってきません。だからこそ旅行。そして「ひとりで考えない」ためにも、家族での旅行はよい機会です。大切な資産ですから、家族で、勉強する事は刺激にもなるはずです。

人脈が広がれば、
アイデアも広がる

　こうしたセミナーなどでは、講師と名刺交換をするだけでなく、懇親会などで知らない大家さんとも会話してみましょう。「へえー。もう〇〇ではこんなことをやっているのか」「おや、△△が空室対策に有効と聞いていたけど、この方はそれをしても空室が減らないのか」と定性的な事実を聞くことができます。
　人脈が広がる事で、ちょっとなにか心配事や悩みが出来たときに、気軽に聞ける人も増えることになります。フェイスブックなどで交流を広げるのもいいでしょう。

違う意見を比較する

　特に住宅設備は、提供するサプライヤーは「いいことしか言わない」ので、実際にやってみた大家さんの話は役に立ちます。また、設備やネットなどは、複数のライバル会社の話も聞くのはいいでしょう。ライバルだから、どう違うかのポイントも双方の言い分を聞くことも出来ます
　是非、家族サービスもかねて、各地を旅してみましょう。