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TOP満室経営のツボvol.1

関西の大家業をもっと楽しくする

ヒント集

vol.1

2014.11.03

真っ暗で、私物が置いてある廊下。
間取りを変えても、見学にすら来ませんよ

120万円かけて間取り変更した物件。
しかし、せっかくリフォームしても埋まらない。
そんな物件を見学して来ました。

写真はイメージです

増える空室。賃料を下げても決まらずに、思い切って間取り変更したものの・・・。

新築時には満室だったというとある物件。築15年を過ぎ、空室が目立つようになってきました。「いまどきは、こんな家賃じゃ埋まりませんよ」と仲介会社に言われ、不承不承1万円、2万円と家賃を下げて募集。3年もたつと住人も入れ替わり、もともとの収益率は大きく悪化。それでも空室は増える一方。頭を抱えた大家さんは、建築時のハウスメーカーに相談すると、「イマドキはこんな間取りじゃ。埋まりませんよ。バストイレを別にしなければ」と説明する。確かに、いろいろなデータでは「バストイレ別」は筆頭重視項目。「3月過ぎたら消費税が上がりますよ」とせかされ、慌てて、「バストイレ別」にしたものの、やっぱり空室の数は変わらない・・・そんな物件でした。

リフォームした物件に入居したのは、実は隣の入居者だった

「せっかくリフォームしたのに、なぜ空室が埋まらないのだろう?」この謎は、まず、単純だった。120万かけてリフォームしたバストイレ別の部屋はちゃんと埋まっていたのです。なんと、隣の部屋の人が越したのです。同じ家賃で、バストイレ別。これはラッキーと引っ越してしまった。

 当然、また、バストイレ一緒の物件が空室として残り、入居率は変わらない。120万円出費しただけで、投資効率はさらに悪化していたというわけです。

リフォームした部屋まで見学に行く前にがっかり

実は、隣人が引っ越す前に、この物件はネットで広告され、反響もありました。ところが、物件見学の予約は入るものの決定しない。管理会社からは「AD料を増やせば、仲介もやる気を出すかもしれません」と言われてはいましたが、もう120万使ったばかりで、そこまでの投資意欲はありませんでした。
しかし、案内した仲介会社の営業マンに聞くと、この物件が決まらなかった理由は別の所にありました。
「あの部屋は、廊下が暗くて汚いんですよ。部屋の中をリフォームしたと言っても、そこに案内する前にお客さんはがっかりしちゃうんです」とのこと。

暗い・汚い廊下を明るくしよう

確かに現地に行くと、廊下はかなりじんよりとした雰囲気。廊下には、傘や靴が出してあり、照明も暗いのです。廊下は共用部だから電気代を払わなくていいからと、外国人留学生が炊飯器でご飯を炊いていたり…。
3年間家賃を下げて入居させている間に、大切な物件は、すっかりと、外からの入居者を歓迎しない、不気味な建物になっていたのです。
120万かけて、ひとつの住戸をリフォームする前に、まず、廊下の電球を入れ替えました。そして各部屋に傘や靴をしまって頂き、明るく清潔感のある廊下にしました。ひび割れたタイルは交換し、窓からの外光も出来る限り取り入れる事にしました。

リフォームをしていない部屋も決まり始める

こうしたことをきっかけに、この建物は少しずつ、生まれ変わって行きました。バストイレは相変わらず一緒なのですが、近隣相場よりは安い家賃。本来、あの怖く暗い廊下を通過するのでなければ、入居者は獲得できる物件だったのです。

大家さん。あなたの物件も、自分の目で見てください。あなたの大切な物件の廊下は、明るく清潔ですか?