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ヒント集

vol.4

2015.05.21

先生!
エアコンが壊れているから
家賃は払わないと言われ、困っています。

それは一大事!まずは落ち着いて。
設備などの不具合をオーナーが修繕をしていないことを理由に賃料の支払いを拒絶した場合
について知りたいのですね。

収益不動産のオーナーにとって賃料が正常に入ってこないということは、重大事であることは言うまでもないことです。賃借人が設備の不備を理由に賃料を支払ってこないと言うこともありますが、そのような不払いがあった場合どのように対処すべきなのでしょうか。

わざとじゃないんです。たまたまなんです。

 お気持ちはわかります。でも、賃貸人は契約上、修繕義務を負わないといった特約がある場合は別として、原則として賃借人に対し,賃貸目的物の使用収益に必要な修繕をする義務を負っています。そこで、例えば、賃借人が設備の不備・不具合があり、賃貸人が修繕義務を果たしていないとして賃料の支払いを行わない場合があります。

どんな風に対処したらいいのでしょうか?

 法律的な問題以前に一番重要なのは、オーナーとしては賃借人がお金がないから支払わない弁解としてこのような主張を行っているのか、不備に怒って賃料を支払っていないのかを早期に見極めることが必要だと思います。
 前者であるなら、時間をかけるだけ無駄で早々に契約解除、明け渡しにもっていくべきでしょう。後者なら不満をきっちり対応する(もちろん、前者であっても、設備の不備・不具合の対応は早期に行い賃料不払いの弁解を封じる必要がありますが)ことだと思います。
ただし、設備などに不備があっても使用収益上の支障がない場合(例えば、古い物件で老朽化による床板間に若干の隙間がある場合)など、修繕義務はないと考えられ、オーナーに使用収益上の支障の有無などから修繕義務が直ちにあるとは限りませんが、修繕義務があるという前提でこのコラムは述べております。

裁判になった例はありますか?

裁判例

 エアコンから水漏れしたことを理由に賃借人が家賃の支払いを全額行わず、これに対し、オーナーが家賃不払いを理由に契約を解除して建物明け渡しを求めた事案があります。 賃借人の使用、収益に及ぼす障害の程度が一部にとどまる場合には、賃借人は当然、賃料の支払義務をその一部についても逃れることはできず、賃料の全額について支払いを拒むこともできないとして、契約の解除明け渡しを認めた裁判例があります。
つまり、賃料の支払を一部拒否することはできないということができます。