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ヒント集

vol.28

2017.01.06

売り物件の数が、
過去5年間で一番多い状態が続いています。

弊社では2011年の秋から近畿レインズに登録されている一棟売りの賃貸アパート・マンションの登録件数を記録しています。これを見ると、近畿レインズに登録されている一棟アパート・マンションの登録件数は、2011年以降最多の状態が続いています。

写真はイメージです

これ以上増えると市況は大きく崩れるかも?

 例年、年末年始は登録物件数が減少するので、今年も頭打ちですが物件が売れていないのでそれほど減っていません。年が明けてからどういう方向性で進むかはわかりませんが、これ以上増えていくようだと市況は大きく崩れるかもしれません。
 そもそも、現在の大阪の不動産市況は高すぎます。弊社でも実験・検証しましたが、中古物件を購入し、不具合を治し、場合によってはリノベーションを行うと、今の市況ではキャッシュフローが全く回らなくなります。採算が合う価格ひき直すと、今の市況から相当安くないと買う理由がありません。
 現在の市況は間違いなく「売り時」であって、「買い時」ではないのです。個人の大家さんが採算が合わないと言って買わなかった物件をプロが転売目的で購入し、再販に出していますが、売るのは相当厳しいと思います。
 そうなると新規での転売目的購入は出来なくなりますから、市況は必然的に下がります。
 特に昭和の終わり~平成初期に建てられた鉄骨造の物件。弊社で算出している積算ベースの検討価格の2倍以上、時には3倍くらいの値がついているものも少なくありません。そういう物件を時々買い取ってくれというオファーをいただきますが、本音を言えば間違いなくケンカになるので「いやあ、厳しいですね~」とごまかす日々が続いています。
 さすがに価格差してくださいと言われても、半値の買い付けを出す勇気はありませんから。
 来年の市況はいったどうなるのでしょうか?