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ヒント集

vol.20

2016.11.07

レインズ登録数、ついに800件超え!

近畿レインズに登録されている一棟アパート・マンションの登録件数は、ついに800件を超えました。もちろん過去5年間で一番多いですし、昨年初旬の物件数が一番少なかったころと比べると25%くらい増えています。
物件数が一気に25%増えるという事は、物件が売れていないという事です。これは、少々大変なことになっている気がします。

写真はイメージです

価格は高止まり、物件数だけ急増。

 ここ数か月売り物件数が一気に増えましたが、その勢いは衰えるところを知りません。
目先の動きだけを見ても、特に各金融機関が融資引き締めに動いているという感じではありません(いくつかの金融機関がやや厳しくなっている感はありますが)。ということは、単純に物件価格が高すぎて売れないだけではないかと思われます。
 特に大阪の場合、鉄骨造の物件価格が異常に高いです。ご存じのとおりRC造と鉄骨造では物件の金額査定の計算が全く違います。
それを一律に「利回り何%なら売れる?」みたいな議論が行われているのが、今のマーケットの現状です。
 大阪の収益物件の約60%が、鉄骨造です。
鉄骨造は法定耐用年数が34年、つまり築30年近く経つと建物評価がほとんど出なくなります。ところが、昭和終わり~平成初期の鉄骨造が一桁利回りとかで売りに出ます。積算評価を出すと、例えば販売価格1億円に対して、積算評価が2500万円などというケースが出てきます。つまり、1億円の物件に対して銀行融資が2500万とか、せいぜい3000万円強しか出ないということになります。
 こうなると売りに出しても、ピクリとも動きません。多少の価格交渉は出来るかもしれません、と言われても1億円の物件に3000万円の買い付けを入れても通る訳がありません。むしろ、「ケンカ売っとるんか!」と叱られます。そのためこういう物件は、黙ってスルーするしかありません。
 業者間で情報だけがぐるぐる回るけど誰も真剣に取り扱わないので、動く気配はないという物件が最近はあまりにも多いです。
 この価格は高止まりしつつも、物件数だけが急増する今のマーケット、今後どう動くのでしょうか?ちょっと不気味ですね。