関西の大家業をもっと楽しくする

ヒント集

vol.17

2015.10.07

収益物件を一棟購入しました。
この物件をどうリノベするか?
頭を悩ませております。

9月末、大阪府大東市にある一棟収益物件を買いました。
築37年、RC造、2DK×20室、表面利回り17%。
入居率は悪くないですが、築古なのでかなりくたびれています。この物件を、これからどのようにリノベーション&運営をしていくか思案中。皆様にいろいろ相談することもあると思いますが、その節はよろしくお願いいたします!

写真はイメージです

管理の基本。
掃除から取り組みます。

 今回購入した物件は、築37年のボロ物件。前オーナーが全く手を入れていなかったので、本当に汚いし、ボロボロです。エントランスも、階段・おどり場も、埃が溜まり放題の上に採光がイマイチで暗い感じ。リノベーションをする予定ですが、まずはできることからやろうと掃除から取り組むことに。
 まずは、地元のシルバー人材センターに定期清掃を依頼。すると、なんと拒否!!!あんな汚い物件の清掃は引き受けたく無いとのこと。以前、この物件の清掃を引き受けた事があったらしいのですが、共用部分に茶色の液体が捨てられていてその処理を巡ってトラブルとなり契約を解除したのだとか…。そういう訳で、しばらく自分が掃除する事になりました。掃除で通うことにより、気づくこともあるでしょう。前向きに捉えて、がんばります!

リノベに向けて、
その道のプロと相談。

 外壁、内装、防災関連、エレベーター、ガス、ブロック塀などなど、各方面のプロに現地を見てもらいアドバスを受ける日々。どう変化したか…は追々ご紹介していきますね。今回はその中の一つ。都市ガスからプロパンガスへの切り替えについて、お話しします。
 「あ、それやってるよ!」という方もおられるでしょう。これは10年ほど前、何冊かのサラリーマン大家さん向けの指南書に「都市ガスをプロパンガスに変更しましょう」という記述があったのがブームのきっかけのようです。なぜそういう事をするかというと、ガス給湯器をタダで新品に変えるためです。関西でもいくつかのプロパンガス販売会社が、都市ガスをプロパンに変えると無料でガス給湯器などを新品に変えるという販促をしている会社があるようです。個人大家さんが購入する物件は築20年くらい経った中古物件が多く、ガス給湯器がそろそろ寿命を迎えている場合がしばしばあります。それを全て自腹で交換すると大変です。そこで、プロパンガス会社にタダで取り換えてもらう代わりにその物件でのプロパンガス供給を任すという契約をします。  この手法、関西の個人大家さんの間では大流行しており、皆さん決済が終わると真っ先にプロパンに切り替えるようです。当社もそれに習い、お客様からプロパン会社さんをご紹介いただき変更準備を進めています。
 懸念されるのはガス料金が上がって入居者の満足度が下がることですが、もともとプロパンと都市ガスの間に価格差はありません。一部の零細プロパン会社が割高で供給しているのでプロパンは高いというイメージがついてしまっただけです。大手プロパン業者なら都市ガスとの価格差は無いので、入居者からクレームもありません。反対に給湯器が新しくなって、追い炊き機能などがつくのでむしろ喜ばれるようです。
 お隣さんへの挨拶伺いがやや面倒ではありますが、なんとか実現したいと思います。