関西の大家業をもっと楽しくする

ヒント集

vol.15

2015.04.17

快適空間のクリエイター古田さんの
リノベーション物件見学ツアー!

3月のセミナー参加者限定の物件見学ツアーが、4月11日に開催されました。講師の古田さんが手掛けたリノベーション物件を、じっくり見ることのできる貴重な機会。参加者の皆さんと、古田さんのつくり出す空間をたっぷり体感してきました。

写真はイメージです

資料と見比べて、びっくり!
ボロ物件が、こんなにキレイに!!

 今回見学した古田さんのリノベーション物件は、JR西明石駅から徒歩2分。新幹線の停車駅でもあり、今後の発展が見込める超好立地です。また、商業地のため建ぺい&容積率が80/500に対し、現状の建物は5階建てで容積を使えていないことから、将来的には建て替えをするつもりで購入されたそう。何とも、うらやましいお話しです。
 古田さんがリノベーション前の写真資料を説明付で用意してくださったのですが、映っている部屋にビックリ!そして、リノベーションされた部屋を見て、またまたビックリです。古田さんの企画力はまさにクリエイター。ここまで仕上げれば、すぐに入居者が決まるのも納得の快適空間に変わっていました。

腐った畳、穴のあいた天井…。
二の足を踏みそうな物件を購入。

 購入時は半分が空室だったそうです。その理由は、雨漏り被害を受けた際に防水工事と配管工事だけをして、部屋の改修はせずに10年以上も放置していたため。腐った畳、汚れて清潔感ゼロの浴室、シンクが腐って穴があいたキッチン、カビだらけの砂壁、雨漏りで崩壊寸前の天井…といった当時の写真を見ると「よく購入したなあ…」というのが正直な感想。古田さん曰く、「現状のままだと人が住めませんから、利回りも合いません。将来的にはこの容積を活かして建替用地にするつもりなので、その間に土地代がタダになってキャッシュフローが少し出たらいいなあ…を前提に、空間プランを練り、リノベーション後の満室利回りを検討しました」とのこと。その言葉に、数多くの物件をリノベーションしてきた経験と自信を感じました。

入居者目線のリノベーションで、
高稼働率でクレームの少ない管理運営。

 耐震診断、プラン作成、改修工事と半年ほどかけたリノベーションは、見学ツアーの参加者32名が圧倒される仕上がりでした。各部屋ともクロス(壁紙)が違うため、部屋ごとに雰囲気が違うし、個性的。水回りもオシャレで清潔感があり、かつ機能的で使いやすそう。照明も北欧風でスタイリッシュ。入居募集の写真を見ただけで、入居者さんに「ぜひ、見たい!」と思わせる部屋づくりを目指していると言っていた古田さんのこだわりを随所に感じました。「賃貸屋さんが入居者さんに薦めやすい部屋や環境にすれば、部屋を大切にしてくれる入居者さんを連れてきてくれます。それが、管理のしやすさにもなりますからね。また、女性は部屋だけじゃなく、エントランスや外観も気にしますから手は抜けません」と古田さん。入居者目線の空間づくりへのこだわりは、快適空間として入居者さんに受け入れられ、結果として高稼働率かつクレームの少ない運営につながっているんだなあとつくづく感じました。参加者の方も、「すごく勉強になった」と大満足でした。古田さん、ありがとうございました。大家業のプロ魂、勉強させていただきました!