TOP買主様の声木下 孝之 様

当社が仲介させていただいた買主様からお言葉をいただきました。
ぜひお読みください。

買主様の声

4年で30棟600室に事業を拡大したメガ大家さんに
その秘訣を聞く

「まずは、不動産投資本を
 100冊以上読むこと」

  • 木下 孝之 様

    和泉商事有限会社 代表取締役
    1982年生まれ、大阪府和泉市出身。
    関西学院大学商学部卒業後、求人広告の営業、製薬会社のMRを経て2010年に家業の和泉商事を継ぐ。文化アパートを中心に11棟80室だった賃貸業を、4年で30棟600室規模に拡大。現在の賃料収入は年間3億8000万円にのぼる。

当社との取引実績
・三重県名張市の収益物件を購入される時、当社にて仲介させていただきました。
・大阪府貝塚市の収益物件を売却される時、当社にて仲介させていただきました。
和泉商事さんの事業内容を教えてください。
アパート・マンションの賃貸業をやっています。
現在の規模は30棟600室。年間の家賃収入は、3億8000万円ほどあります。 借入は20億円くらい。
不動産投資に関わるきっかけを教えてください。
元々祖父が昭和45年ごろからアパート経営をしており、子供のころから見ておりました。祖父の後を引き継いでアパートを運営していた祖母が亡くなった時、勤めていた会社を辞めて家業を継いだのがきっかけです。
引き継いだころがどんな感じだったのですか?
急な話だったので、保有している文化アパートの一室に住み込んでのスタートでした。80室のうち半分くらいが空室、そして自主管理でした。
賃貸業者に営業をしたり、家賃回収から入居者クレームや雨漏りなどへの対応など全て一人でやりました。
このころの体験が今は大きく役立っています。
当社を知られたきっかけを教えてください。
文化アパートの空室もほとんど無くなり、次のステップアップを考えていた頃です。
当時、保有物件は和泉市に集中しており、物件も築40年以上のアパートばかり。今後を考えると、場所も分散させ、築年数ももう少し新しい物件を混ぜなければと考えていた頃でした。ネットで物件を探していた時に、たまたま見つけたのが清陽通商さんの出していた物件で、資料を送ってもらい案内してもらったのがきっかけです。
その後、当社で物件を買っていただけましたよね?
三重の物件は、清陽通商さんの担当の営業さんから「既に出回っている物件なのですが、結構指し値が出来そうな感じなのですが、興味ありますか?」という連絡をもらったのがきっかけです。空室は多かったのですが、安く買えるなら面白いかなと思って購入しました。
当社の良いところを教えていただきますか?
取扱い件数が多く、メールなどで適宜情報を貰えること、あと相場観がわかりやすいので参考になります。
取引の時はきっちりしてもらえましたし、色々相談に乗ってもらえて助かっています。
木下さんの不動産投資の戦略を教えてください
「相場より安く買う」ことです。
利回りや積算評価も見ますが、基本的には保有してキャッシュフローがきっちり出ることが大切です。あと、売却しても損が出ない、利益が出ると言う条件で買うようにしています。
そういう物件の情報はどうやって入手されているんですか?
ほとんどが一般に出回っているけど、皆さんが手を出さない物件が多いです。ボロボロ、ガラガラとか、融資がつかないとか。 特別な裏情報をもらって買ったということは、ほとんどないです。誰もが怖がって手を出さない物件を、買って再生するというケースがほとんどです。
物件情報を入手してから購入するまでのアクションを教えてください
まず、スペックを見ます。構造、築年数、利回りなど。次にエリア。そして間取りや、レントロールの整合性、遵法性など。この段階で、ほぼ買うか買わないかは決めちゃいます。
現地は、行かないこともあります。Googleストリートビューで見るだけの時もあります。行かなきゃ、商談が進まないような時ってあるじゃないですか。そういう時は見に行って、その場で買付を出します。だいたい現地見たら、ほとんど買付を入れますね。
今までの不動産投資で一番成功した体験を教えてください。
競売で買ったある物件です。競売での収益物件は取り合いで、10人以上の入札者がいるケースが多いのですが、その物件は5件しか入札がありませんでした。雨漏りは酷くて天井崩壊、床に水たまりがあるという物件でした。12室中2室しか入居していませんでした。漏水もひどかったです。お化け屋敷みたいだったので、他の人はビビって入札しなかったと思います。こういう物件だから、積算の6〜7割くらいで買えたのです。今は再生して、満室で運営しています。利回りは30%くらいあるのではないでしょうか。
満室経営の秘訣を教えてください。
相場賃料、相場の広告費、商品力のバランスだと思うのです。
物件の商品力によって、相場賃料が決まってくるじゃないですか。それより少しだけ安くしたり、賃貸の営業さんががんばれるように、広告費を少しだけ余計に払う。そうすれば、必然的に埋まると思います。
これから不動産投資を始める人にアドバイスをお願いします
不動産は、経験の量と知識の量が全て。まず、不動産投資本を最低100冊くらいは読んでください。不動産投資ノウハウは、ほぼ出尽くした感があります。100冊読めばそのほぼ全てと、情報の真贋がだいたいわかるようになります。プラス、法律や税金、建築の本などを数十冊は読んでください。まずそれをやらないと、スタートに立つ資格はないと思います。それが終われば、行動あるのみ。不動産会社、銀行、先輩の大家さんなど、自分からアクションを起こして人脈を作ったり情報を集めたりしてください。 動かないと何も始まりません。
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