不動産売却の際に注意すること

お持ちの不動産を何らかの事情で手放す必要が出たとき、ほとんどの方は不動産会社を通じて売却を依頼します。
(自分で直接買主を探す場合もありますが、そういうケースはまれです）

不動産会社はそれこそ星の数ほど世の中に存在します。 　私が事業を営んでいる大阪府では、宅地建物取引業協会に加盟している業者だけで9,000社、その他の業者を含めると1万社以上が不動産の仲介業務に従事しています。
　日本全国で見ると10万社以上の不動産会社が存在しているのです。

その中から自分の物件を良い条件で売却してくれる不動産会社を探すのは本当に大変です。
　では、どうやって探すのが良いのでしょうか？

実は同じように不動産会社の看板を出していても、その中身は全く違います。

依頼する不動産会社を間違えると、いつまでたっても売れなかったり、本来の価値よりかなり低い価格でしか売却できないという結果になりますので、売却依頼をする不動産会社は慎重に選ぶ必要があります。

では具体的にどういう基準で選ぶと良いのでしょうか？

これは年配のオーナーに多いのですが、昔から付き合いのある近所の業者に媒介を依頼するケース。
ただ、地元の小さな不動産会社の大半は「賃貸物件の仲介と管理」、そして「居住用住宅(戸建、マンション)の仲介」をメインにしています。
基本的にどの不動産会社も相談に行くと、「うちに任せて下さい」と必ず言われますが、実際には上記の範囲から外れる事業用不動産の仲介はせいぜい年に1件とか2件しか扱ったことが無いので、どういう価格設定をすればよいのか分からないケースが大半です。
そのため本来の物件の価値からかけ離れた価格設定をするケースが大半なのです。
安すぎる場合はもちろんすぐに売れますが、それでは売主は損をします。
反対に高すぎる場合はいつまでたっても売れません。
いずれにせよあまり良い結果を招きませんので、安易に近所の業者に依頼をするのは考えものです。

頻繁に新聞広告を出していたり、チラシが入っていたり、あるいはテレビCMまで行っている大手不動産会社に依頼をするのはどうなのでしょうか？
大手不動産会社は大きなビルに入居していたり、立派な店舗を構えていたりして、安心できそうなイメージがありますよね。
ところが、現実は決してそうではありません。
大手不動産会社は様々な種類の物件を扱っていますし、それぞれに専門の担当者がいますので、地元の小さな業者に比べれば安心できそうに見えます。
ただし大手不動産会社は、基本的に動きが遅いです。
基本的に他の業者に情報を出さずにすべて自分達で購入者を見つけようとしますので、買いたい人に適切な情報発信が出来ません。
大手でも意外と販売力やマーケティング力は持っていませんし、何よりもファイナンスの知識がない人が多いので、価格設定の方法は街の小さな不動産会社とそれほど差はありません。
特に金融の知識は都心部のリートやファンドが取り扱うような物件の担当者なら別でしょうが、個人や中小企業経営者が保有しているような事業用物件についてはどの銀行がどれだけの担保評価をして、いくらの融資が付くかを即座に計算できる担当者は少なくとも私は会ったことがありません。
一般の住宅ローンなら皆さんそれなりの知識を持っていますが。
そのため大手だから安心というのは決して正解ではないのです。
むしろ規模は小さくてもその分野や金融面での専門知識を持った担当者がいる不動産会社に頼むのがベストな選択です。

よくテレビCMや新聞広告などで「即金で高く買い取ります」という広告を出している業者があります。
そういうところに依頼するのはどうでしょうか？
即金で買い取るという業者は自分で持つわけではなく、転売することを目的としています。
そのため当然ながら、「そのまま転売しても充分な利益が得られる」価格での査定が行われます。
その価格が本来の価値よりもかなり安い価格であることは言うまでもありません。
不動産の世界に『高価買取』はありえない話なのです。

ダメなところの列挙ではなく、具体的にどの不動産会社に依頼するべきなのでしょうか？ 　そのポイントをまとめてみました。

1.インターネットを使いこなしている

まず、第一に見るポイントはここです。
新聞広告やチラシを見て電話をする前に、その会社のウェブサイトを探してメールで連絡してみましょう。
2日経っても返事が来なかったり電話が掛からない会社は社内にインターネットを使いこなせる人はいません。
ホームページの作成を業者に任せて、社内にインターネットの担当者が一人もいないという会社は決して少なくは無いのです。
もっと良くないのは、ウェブサイトすら存在しない不動産会社です。
ウェブサイトを持たない不動産会社に売却を依頼すると悲劇です。
最近、不動産の世界はインターネットが急速に浸透しつつあります。
物件の売り出しや業者専用の情報システム(指定流通機構＝レインズ)など、ネットを使いこなせない業者と使いこなす業者とでは仕事のスピードが100倍違います。
その会社の店舗に行って奥の事務所を覗き、社員一人一人の机の上にパソコンが置かれていないような業者も対象から外してください。
担当者の名刺にメールアドレスが書かれていない業者に依頼するのもお勧めしません。
またウェブサイトに書かれている表現に抽象的な表現を多用しているところや、自分の売却したいジャンルの物件に関する記述が少ないところも避けたほうが無難です。

2.賃貸の業者外すこと

テレビCMをやっている大手賃貸業者の店舗はまず対象から除外して下さい。
相手にしてもらえないか、仮に｢うちでやります」といわれても実際に分かる社員がいないところがほとんどです。
大手のフランチャイズ店ではなくても、店舗に張り出されている物件情報の大半が賃貸物件であるところも避けたほうが無難です。
事業用不動産に力を入れている業者は、賃貸の取り扱わないことが多いので、あまり賃貸物件の貼り紙が目立つところは基本的にやめたほうがよいでしょう。

3.その分野の取扱実績を知ること

事業用物件と言ってもマンション、アパート、ホテル、工場などジャンルは多岐に及んでいます。
実際に年間にどれくらいの取扱実績があるのかを聞いてみて下さい。
大半の業者は住宅の仲介や賃貸をメインにしています。
あまり不慣れな対応をされた場合は、価格設定が無茶苦茶になるケースが多いので避けたほうが無難です。

4.売却の方法を具体的に聞きだすこと

｢うちに売却をお願いします」と言われたとき、具体的にどのような方法で売却をするのかを詳しく聞きだしてください。
「こういうのを探しているお客さんが結構います」という回答しか来なければ、具体的に何社(何名)の顧客リストがあるのか？など突っ込んで聞いて下さい。
しどろもどろになったり、言葉を濁す人が多いと思いますが、そういうところは具体的なプランが無いケースがほとんどです。
「このジャンルの物件を探している顧客リストを○○名持っています」
「○○新聞に広告を定期的に出していますが、次の号に広告を掲載します」
「レインズ、アットホーム、ホームズなど主要サイトに迅速に掲載して顧客開拓を行います」
など具体的なプランを提示してくればとりあえず第一段階はクリアです。

5.銀行の担保評価を聞きだすこと

不動産をキャッシュで購入する人はあまりいません。住宅も収益物件も事業用不動産も同じです。
通常、売り出したときに購入希望者から｢買付け申し込み書」を貰いますが、だいたい｢ローン特約付き｣と書かれています。
収益物件や事業用不動産の価格は銀行融資がいくら出るかをベースに決定される場合が大半です。
「現金で購入するお客さん」もその物件を担保にしなくても他の担保余力を使って、最終的には銀行からの借入を行います。
(これを知らない業者が非常に多い！）
そのため価格設定を行うときに「この物件を購入する人に、どの銀行がいくらの担保評価をしてくれますか？」と聞いてみて下さい。
そしてその担保評価の計算方法も。
「○○銀行の支店長と懇意にしているので、至急聞いてみる」なんて回答をする業者は基本的に失格です。
正確は銀行の担保評価は物件を持ち込まないと分かりませんが、おおよその評価は、プロならすぐに計算してきます。
それが全く出来ない業者とは付き合わないほうが無難でしょう。
(出来るところはあまり多くありません）
事業用物件の価値は銀行の評価に大きく依存します。銀行の評価システムを知らない不動産業なんて論外です。

上記を全てクリアしている業者は実は大阪府全域でも数えるほどしか存在しません。
弊社はその数少ない1社です。
売却依頼先を検討するときは弊社にも是非ともご一報ください。